 |
| Fuente de la imagen: mvc archivo propio |
La iniciación de la ejecución se presume cuando exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras. La terminación de las actuaciones de urbanización se produce cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación de la ejecución se presume a la recepción de las obras por la AP o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras. El legislador entiende por actuaciones de transformación urbanística los trabajos de urbanización, que incluyen las ejecuciones de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística; las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo anterior. También, las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.
Entiende por actuaciones edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización, las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente; las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes[4]. La iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones de transformación urbanística y las edificatorias puede partir de las AAPP, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas y los propietarios[5]. Cuando se trate de actuaciones sobre el medio urbano, la iniciativa en la ordenación de las actuaciones puede partir, además, de las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores. Todos ellos serán considerados propietarios a los efectos de ejercer dicha iniciativa. Los particulares, sean o no propietarios, deben contribuir a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponde, en todo caso, la dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública, como privada.
La ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística se realiza mediante la modalidad sistemática cuando se delimiten con tal fin unidades de ejecución. Las unidades de ejecución operan como ámbito para el desarrollo de la totalidad de las operaciones jurídicas y materiales precisas para la ejecución del instrumento de ordenación urbanística, sin perjuicio de las precisas para las conexiones exteriores, así como para el cumplimiento de los deberes de cesión y justa distribución de beneficios y cargas, correspondiendo al instrumento de ordenación urbanística que establezca la ordenación detallada de los terrenos objeto de una actuación de transformación urbanística la delimitación de la unidad o unidades de ejecución dentro de su ámbito y la elección del sistema de actuación de cada unidad[6]. Para cada unidad de ejecución se determina motivadamente el sistema de actuación, conforme al que deba desarrollarse la actividad de ejecución, de entre los siguientes: compensación, expropiación y cooperación. El sistema de compensación es de gestión privada y los de cooperación y expropiación son de gestión pública. la AP actuante puede acordar el cambio o sustitución del sistema de actuación en cualquier momento, de manera justificada. Sin perjuicio de ello, una vez establecido, la sustitución del sistema de compensación sólo puede acordarse por incumplimiento de los plazos o justificarse en que las dificultades planteadas por los propietarios en la unidad de ejecución pudieran poner en peligro la ejecución de la actuación.
En el sistema de compensación, las personas responsables de su ejecución aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y realizan a su costa la urbanización de la unidad de ejecución, conforme a las determinaciones del instrumento urbanístico aplicable. Para llevar a cabo la actividad de ejecución, la Administración actuante y las personas responsables de la ejecución se constituyen en Junta de Compensación. El sistema de compensación comporta la reparcelación, que puede ser forzosa, para la justa distribución de beneficios y cargas. Las personas propietarias que no lo hubiesen hecho con antelación deben decidir entre participar en la gestión del sistema, adhiriéndose a la Junta de Compensación, optando entre abonar las cantidades que, por tal concepto, les sean giradas o aportar, tras la reparcelación, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes que debían serles adjudicadas; no participar en la gestión del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la Junta de Compensación y solicitando la expropiación del suelo y otros bienes y derechos que estuvieran afectos a la gestión de la unidad de ejecución de que se trate[7].
Se sigue el régimen de reparcelación forzosa respecto de las personas propietarias que no hayan efectuado opción alguna a la finalización del periodo de información pública del acuerdo de aprobación inicial de los estatutos y bases de actuación, las cuales compensarán los costes de urbanización imputables mediante cesión de parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes de valor equivalente. El mismo régimen podrá seguirse respecto de las personas propietarias incorporadas que incumplan las obligaciones inherentes al sistema, salvo que se opte por la expropiación. La Junta de Compensación[8] es un ente corporativo de Derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar, que asume frente al Ayuntamiento la directa responsabilidad de la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación, actuando como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas originarias o iniciales de las personas propietarias. Tiene la consideración de entidad urbanística colaboradora y de su máximo órgano de gobierno, la Asamblea General, formará parte un representante del Ayuntamiento que, en dicha condición, tendrá voz, pero no voto.
En el sistema de actuación por expropiación[9], la AP actuante aplica la expropiación a la totalidad de los bienes y derechos de la unidad de ejecución y desarrolla la actividad de ejecución mediante cualquiera de las formas de gestión permitidas por la ley. Se aplican las determinaciones sobre procedimientos expropiatorios, justiprecio y liberación de la expropiación recogidas en la LISTA, y el fin de la expropiación se considera agotado y cumplido con la ejecución del correspondiente instrumento urbanístico. La ejecución del sistema de expropiación se inicia con la aprobación de la relación de personas propietarias y descripción de bienes y derechos que se consideren de necesaria expropiación, con la resolución aprobatoria del expediente de tasación conjunta o, en su caso, con la adjudicación de la concesión al agente urbanizador. Es necesario obtener certificación registral acreditativa de quienes sean los propietarios y titulares de cargas sobre las fincas incluidas en la unidad de ejecución en los términos previstos en la legislación hipotecaria. Reglamentariamente se regula el régimen de gestión indirecta por concesión del sistema a iniciativa de un aspirante a agente urbanizador o de la propia Administración actuante.
En el sistema de actuación por cooperación las personas propietarias aportan la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita; soportan la ocupación de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecución de las obras de urbanización y otorgan a la Administración actuante la disposición fiduciaria de estos y abonan los gastos de urbanización que les correspondan, bien satisfaciendo en metálico las cantidades que por tal concepto les sean giradas, bien aportando con carácter forzoso, mediante reparcelación, la parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de los solares resultantes que corresponda[10]. La AP actuante asume íntegramente la actividad de ejecución, pudiendo optar para su desarrollo entre la gestión directa o indirecta, en la que, en su caso, concede la actividad de ejecución mediante la convocatoria del correspondiente concurso. El sistema de cooperación comporta su ejecución mediante la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución. Las personas propietarias pueden participar en la gestión del sistema de actuación por cooperación, integrándose en la asociación administrativa que, con carácter consultivo, de auxilio y control meramente informativo, pueda constituirse como entidad urbanística colaboradora. El sistema de cooperación queda establecido con el acuerdo de la iniciación del sistema.
En el supuesto de que la actividad de ejecución de las actuaciones de reforma interior y actuaciones para mejorar o completar la urbanización, se lleve a cabo en régimen de gestión privada y hubiera una pluralidad de personas propietarias, se puede constituir una Entidad de Urbanización, que tiene la consideración de entidad urbanística colaboradora, con el propósito de acometer los gastos que correspondan en régimen de justa distribución de cargas[11]. La entidad de urbanización se rige por sus propios estatutos, que deben ser aprobados por la AP actuante, a propuesta de la mayoría de las cuotas de participación en la entidad, en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de la solicitud, que se suspenderá en el caso de concurrir alguno de los supuestos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo. El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado o interesados para entenderla estimada por silencio administrativo. En el seno de la Entidad de Urbanización se elabora, tramita y aprueba, por la mayoría de las cuotas representadas, un proyecto de distribución de cargas de urbanización. Con la Entidad de Urbanización puede colaborar una empresa urbanizadora, que asuma la financiación de la actuación y la ejecución de las obras de urbanización. Los acuerdos de la Entidad de Urbanización pueden ser recurridos, en todo caso, ante el Ayuntamiento, cuya resolución agotará la vía administrativa.
__________________________
[1] Art. 88 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, «BOE» núm. 303, de 20/12/2021.
[2] Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, «BOE» núm. 303, de 20/12/2021.
[3] Art. 7 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU). Publicado en BOE núm. 261, de 31/10/2015.
[4] En los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
[5] Art. 8 TRLSyRU.
[6] Art. 99 LISTA.
[7] Art. 101 LISTA.
[8] Art. 103 LISTA.
[9] Art. 105 LISTA.
[10] Art. 106 LISTA.
[11] Art. 111 LISTA.