La disciplina territorial y urbanística

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Las Administraciones Públicas (AAPP), aseguran el cumplimiento de la legislación y ordenación territorial y urbanística mediante la intervención administrativa sobre la actividad urbanística de ejecución y edificación, en las formas dispuestas en la LISTA[1]; la inspección de la ejecución de los actos y usos sujetos a intervención administrativa; el restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística; la sanción de las infracciones territoriales y urbanísticas; el ejercicio de acciones administrativas y judiciales frente a actos o acuerdos administrativos que infrinjan el ordenamiento jurídico[2]. La disciplina territorial y urbanística comporta el ejercicio, de forma inexcusable, de todas las potestades anteriores cuando concurran los presupuestos legales, con arreglo a los principios de legalidad, competencia, planificación y programación, proporcionalidad, seguridad jurídica y oficialidad. Las medidas de restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística tienen carácter real y alcanzan a las terceras personas adquirentes de los inmuebles objeto de tales medidas, dada su condición de subrogados por ley en las responsabilidades contraídas por la persona causante de la ilegalidad territorial o urbanística. La inspección para la protección de la ordenación territorial y urbanística constituye el ejercicio de una potestad dirigida a comprobar que los actos de parcelación urbanística, urbanización, construcción, edificación, instalación y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, se ajustan a la legislación y ordenación territorial y urbanística y, en particular, a lo dispuesto en la LISTA[3].

Los municipios y la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo deben desarrollar las funciones inspectoras, sancionadoras y de restablecimiento de la legalidad en el ámbito de sus respectivas competencias, en el marco de su planificación y programación, y de conformidad con los principios de cooperación y colaboración interadministrativas. Para ello elaborarán y aprobarán Planes de Inspección Territorial y Urbanística[4]. Corresponde a las Diputaciones Provinciales prestar la asistencia técnica y material que resulte necesaria para asegurar el ejercicio íntegro de las competencias municipales en materia de inspección y disciplina urbanística. La Comunidad Autónoma, Diputaciones y Ayuntamientos podrán suscribir convenios en el marco de sus competencias, en materia de disciplina territorial y urbanística. En el ejercicio de sus funciones, el personal inspector goza de plena autonomía y tendrá, a todos los efectos, la condición de agente de la autoridad. Está facultado para requerir y examinar toda clase de documentos relativos al instrumento urbanístico y su ejecución, comprobar la adecuación de los actos en relación con la legislación y ordenación territorial y urbanística aplicables, y obtener la información necesaria para el cumplimiento de su cometido, incluida la de carácter reservado con trascendencia tributaria y la que se contenga en toda clase de Registros Públicos, de conformidad con lo previsto en su normativa reguladora[5].

La inspección tiene como funciones prioritarias velar por el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística; vigilar, investigar y controlar la actuación de todas las personas implicadas en la actividad de ejecución y de edificación y uso del suelo regulada en la LISTA, e informar y asesorar sobre los aspectos legales relativos a la actividad inspeccionada; denunciar las anomalías que observe en la aplicación o desarrollo de los instrumentos territoriales y urbanísticos, de conformidad con la planificación y programación de las actuaciones inspectoras; informar a las Administraciones Públicas y autoridades competentes sobre la adecuación a la legalidad de las actuaciones y adoptar las medidas provisionales y definitivas que juzgue convenientes para el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística. También, colaborar, en el marco de sus respectivas competencias, con las Administraciones Públicas competentes, los Órganos Judiciales y con el Ministerio Fiscal, así como hacer cumplir efectivamente las medidas provisionales y definitivas que, para el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística, aquellos hayan acordado; desempeñar cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean encomendadas, y aquellas que le sean asignadas reglamentariamente.

Ante actuaciones realizadas sin licencia o título habilitante exigido por la LISTA o contraviniendo sus términos, la Administración acuerda su legalización o impone las medidas necesarias para adecuar la realidad a la ordenación territorial y urbanística, según resulten o no conformes con ella. Reglamentariamente se desarrollan los supuestos y condiciones en los que, con carácter excepcional y en aplicación del principio de proporcionalidad, quepa la legalización, aun existiendo elementos de disconformidad no sustanciales con la ordenación aplicable, cuando las medidas necesarias para la adecuación de la realidad a la ordenación territorial y urbanística resulten imposibles o sean de muy difícil ejecución[6]. La Administración que haya otorgado una licencia u otro título habilitante, contrario a la normativa y ordenación territorial o urbanística, declarará su nulidad mediante su revisión de oficio, siempre que concurran los presupuestos para ello. En el caso de que sea meramente anulable, podrá proceder a su declaración de lesividad y a su impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Todo ello de acuerdo con lo establecido en la normativa de procedimiento administrativo común[7]. Cuando se haya presentado una declaración responsable o comunicación previa y la Administración entienda que la actuación declarada es contraria a la ordenación territorial o urbanística, previo informes técnico y jurídico, incoará de oficio procedimiento, que incluirá al menos audiencia al interesado y cuya resolución deberá notificarse en el plazo de seis meses a contar desde la fecha del acuerdo de inicio[8]. 

Si se trata de actuaciones no iniciadas o en curso, como medida provisional se ordena en el acto de incoación la prohibición de iniciarlas o su inmediata paralización, así como, en su caso, la interrupción de los suministros básicos y las medidas que resulten imprescindibles[9]. Son infracciones contra la ordenación territorial y urbanística las acciones u omisiones que estén tipificadas y sancionadas como tales en la LISTA. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo pueden introducir especificaciones o graduaciones al cuadro de las infracciones o sanciones establecidas la LISTA que, sin constituir nuevas infracciones o sanciones, ni alterar la naturaleza o límites de las que la Ley contempla, contribuyan a la más correcta identificación de las conductas o a la más precisa determinación de las sanciones correspondientes. Si las actuaciones constitutivas de ilícito se realizaron al amparo de instrumento de ordenación o acto administrativo, no cabrá sancionar hasta que sea anulado[10]. Toda acción u omisión tipificada como infracción territorial o urbanística dará lugar a la adopción de la protección de la legalidad territorial y urbanística mediante el restablecimiento del orden jurídico perturbado; la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativas o penal; el resarcimiento de los daños y la indemnización de los perjuicios a cargo de quienes sean declarados responsables; el inicio de los procedimientos de suspensión y anulación de los posibles actos administrativos legitimadores en los que pudiera ampararse la actuación ilegal. Fuente de la información: legislación referenciada.

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[1] Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021. Entrada en vigor: 23/12/2021.

[2] Art. 147 LISTA.

[3] Art. 148 LISTA.

[4] De conformidad con lo previsto en la legislación de régimen local, corresponde a las Diputaciones Provinciales prestar la asistencia técnica y material que resulte necesaria para asegurar el ejercicio íntegro de las competencias municipales en materia de inspección y disciplina urbanística. A estos efectos, Comunidad Autónoma, Diputaciones y Ayuntamientos podrán suscribir convenios en el marco de sus competencias, en materia de disciplina territorial y urbanística.

[5] Tanto las Administraciones Públicas como los particulares están obligados a prestarle la colaboración que precise. El personal inspector ejercerá sus funciones provisto de un documento oficial que acredite su condición.

[6] Art. 151 LISTA.

[7] Art. 156 LISTA.

[8] Art. 157 LISTA.

[9] Tales medidas pueden acordarse antes de iniciar el procedimiento, de conformidad con lo previsto en la normativa de procedimiento administrativo común.

10] Art. 160 LISTA.

La actividad de edificación

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El legislador andaluz (LISTA)[1] considera actuaciones edificatorias las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, así como las de rehabilitación edificatoria y la realización de las obras y trabajos de conservación, mantenimiento en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, o intervención en los mismos que suponga su mejora, reforma o ampliación[2]. La ejecución urbanística en suelo rústico y urbano comprende la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento objetivo previsto, así como las correspondientes al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación[3]. En Andalucía están sujetos a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, así como las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia. Todo ello, sin perjuicio de la obligación de obtener, con carácter previo, las concesiones, autorizaciones o informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislación sectorial aplicable. No requieren previa licencia los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa; las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución, ni los actos necesarios para la ejecución de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística; las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contenidas en proyectos de reparcelación; la constitución y modificación de complejos inmobiliarios en los supuestos exceptuados en la legislación estatal; los actos de urbanización comprendidos en proyectos de urbanización debidamente aprobados[4]; los usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica, en los términos que se establezcan reglamentariamente, ni conlleven la realización de construcciones, edificaciones e instalaciones; los actos promovidos por Administraciones Públicas (AAPP) en los supuestos exceptuados en la LISTA y aquellos exceptuados por la legislación sectorial aplicable[5].

Serán nulas de pleno derecho las licencias, órdenes de ejecución, declaraciones de fuera de ordenación o asimiladas, u otras autorizaciones o aprobaciones municipales que se otorguen contra las determinaciones de la ordenación urbanística, cuando tengan por objeto la realización de los actos y usos contemplados específicamente en la LISTA. Las empresas comercializadoras o instaladoras de edificaciones prefabricadas susceptibles de albergar un uso residencial, cuya implantación esté sometida a licencia o declaración responsable, exigirán para su instalación, venta, alquiler o cesión de su uso la acreditación de la previa obtención de licencia o de la presentación en el Ayuntamiento de la declaración responsable, debiendo conservar copia de dichos documentos durante un plazo de seis años desde la fecha del acto jurídico. Están sometidas a declaración responsable, en el marco de lo establecido en la legislación estatal la realización de obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente[6]; las obras en edificaciones o instalaciones existentes que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o en el número de viviendas; las obras en edificaciones e instalaciones existentes que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo rústico y que tengan por objeto la mejora de las condiciones de eficiencia energética, la integración de instalaciones de energía renovable o la reducción de su impacto ambiental, siempre que no supongan obras de nueva planta o aumento de la superficie construida[7].

También, la ocupación o utilización de las edificaciones o instalaciones amparadas en licencia previa o declaración responsable de obras, siempre que se encuentren terminadas y ajustadas a estas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación; la ocupación y utilización en edificaciones existentes que sean conformes con la ordenación vigente o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no hayan sido objeto de obras; los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no incrementen el número de viviendas y el uso a implantar se encuentre dentro de los permitidos por dicha ordenación. La declaración responsable va unida al proyecto técnico o memoria descriptiva y gráfica de edificación exigible y obligatoria en función del tipo de edificación, instalación, uso y actividad cuando permita la ejecución de obras, al certificado final de obras cuando habilite la ocupación o utilización de nuevas obras o al certificado descriptivo y grafico cuando habilite la ocupación o utilización de edificaciones existentes. Cuando las actuaciones sometidas a declaración responsable requieran de alguna autorización o informe administrativo previo para el ejercicio del derecho, conforme a la normativa sectorial de aplicación, la presentación de la declaración responsable requiere la previa obtención y disposición de dichos informes o autorizaciones o, en su caso, del certificado administrativo del silencio producido. La declaración responsable faculta para realizar la actuación pretendida desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación requerida conforme a la legislación vigente, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.

Es objeto de comunicación previa a la Administración cualquier dato identificativo que deba ponerse en su conocimiento para el ejercicio de un derecho, y en particular los cambios de titularidad de las licencias y declaraciones responsables[8]; el inicio de las obras y las prórrogas del plazo para el inicio y terminación de las obras con licencia o declaración responsable en vigor. Conforme a la legislación básica en materia de suelo, en ningún caso se entienden adquiridas por declaración responsable o comunicación previa facultades en contra de la legislación o el instrumento de ordenación urbanística de aplicación. Las actuaciones sujetas a declaración responsable que se realicen sin que se haya presentado, cuando sea preceptiva, o que excedan de lo declarado, se consideran como actuaciones sin licencia a todos los efectos, siéndoles de aplicación el mismo régimen de protección de la legalidad y sancionador que a las obras y usos sin licencia. Los actos que sean promovidos por una Administración Pública o sus entidades adscritas o dependientes de esta, distinta de la municipal, están sujetos igualmente a licencia urbanística, declaración responsable o comunicación previa, según proceda. Cuando dichos actos sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe está sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, declaración responsable o comunicación, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local. Se exceptúan de la regla los actos de ejecución, realización o desarrollo de las obras de implantación de infraestructuras y servicios técnicos, cuando la legislación sectorial establezca un procedimiento especial de armonización con la ordenación urbanística y las obras públicas ordinarias; las amparadas y definidas en Planes Especiales, cuyo ámbito comprenda más de un término municipal[9]. 

En ambos supuestos, los proyectos correspondientes deben ser remitidos a los Ayuntamientos de los municipios interesados para consulta y concertación de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes, obligando dicha concertación a las Administraciones Públicas a procurar la definición acordada de los términos de ejecución, realización o implantación de las obras, instalaciones o usos contenidos en el proyecto. Una vez acordados los términos de la ejecución, el inicio de las obras e instalaciones o la implantación de los usos deberán comunicarse con carácter previo a los municipios interesados[10]. Se exceptúan, igualmente, los actos promovidos por una AP en los que concurra un excepcional o urgente interés público. La Administración promotora del proyecto técnico debe acordar su remisión al municipio correspondiente para que, en el plazo de un mes, comunique a aquella la conformidad o disconformidad del proyecto con el instrumento urbanístico de aplicación. Transcurridos dichos plazos sin pronunciamiento, continuará el procedimiento. Cuando los actos sean promovidos por la Administración del Estado, será de aplicación la regulación establecida en la legislación estatal en materia de suelo y rehabilitación urbana. Cuando estos actos sean promovidos por la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía o entidades adscritas o dependientes de esta, en caso de que el municipio correspondiente comunique su disconformidad, se debe remitir las actuaciones a la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo para que, tras los informes correspondientes y junto con su propuesta, las eleve al Consejo de Gobierno, que decidirá sobre la procedencia de la ejecución del proyecto[11]. El acuerdo que estime dicha procedencia, que posibilita su inmediata ejecución, debe ordenar la iniciación del procedimiento de innovación del instrumento de ordenación urbanística[12].

Las personas propietarias de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad universal, eficiencia energética, ornato público y demás que exijan las leyes, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, aunque para ello sea necesario el uso de espacios libres o de dominio público, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para su habitabilidad o uso efectivo. El deber de conservación y rehabilitación integra igualmente el deber de realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano[13]. Para el caso de construcciones y edificaciones, este deber alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación, estando condicionado, asimismo, por el alcance de las obras autorizables en virtud del concreto régimen jurídico en que se encuentren. Los Ayuntamientos deben ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para mantener y alcanzar las condiciones descritas. El incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación faculta al Ayuntamiento para la ejecución subsidiaria de las correspondientes obras, así como para la imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual. Su importe, en cada ocasión, será del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas, con un máximo de cinco mil euros y, en todo caso y como mínimo, seiscientos euros[14]. Fuente de la información: LISTA.

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[1] Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021. Entrada en vigor: 23/12/2021.

[2] Art. 133 LISTA.

[3] Art. 134 LISTA.

[4] Tampoco requerirán licencia los actos de urbanización complementarios a las actuaciones edificatorias contenidos en los proyectos que las definan.

[5] Art. 137 LISTA.

[6] Las Ordenanzas Municipales podrán eximir de declaración responsable aquellos supuestos en que las actuaciones carezcan de afección a la ordenación urbanística o a la normativa de la edificación, sin perjuicio de aquellos supuestos, en los que, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, tales obras deban quedar sujetas a algún régimen de intervención administrativa.

[7] Art. 138 LISTA.

[8] La falta de presentación de dicha comunicación implicará que adquirente y transmitente quedarán sujetos, con carácter solidario, a las responsabilidades que pudieran derivarse de la actuación que se realice al amparo de dicha licencia.

[9] Art. 139 LISTA.

[10] Cuando las actuaciones afecten de manera sobrevenida a la ordenación pormenorizada o a las condiciones de ejecución de actuaciones definidas en los instrumentos de ordenación, la celebración del convenio interadministrativo tiene el efecto de modificar los instrumentos de ordenación y ejecución afectados. En cualquier caso, debe cumplirse el trámite de consulta a las Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas y emitirse el informe preceptivo municipal, incluso en los procedimientos de excepcional o urgente interés público.

[11] Cuando en estos concurran los requisitos para su declaración de emergencia, según lo previsto en la legislación aplicable en la materia, dicha declaración comportará la reducción del plazo de un mes a cinco días naturales, tras la notificación al Ayuntamiento, para que este notifique, a su vez, la conformidad o disconformidad del proyecto de que se trate con la ordenación urbanística en vigor. En el caso de que el Ayuntamiento no se pronuncie en el tiempo indicado, se continuará con el procedimiento establecido.

[12] De igual modo, tampoco se somete a licencia ni a actos de control preventivo municipal la construcción y puesta en funcionamiento de las obras relativas a actuaciones de carácter público declaradas de Interés Autonómico.

[13] Art. 144 LISTA.

[14] El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras habilitará a la Administración actuante para la colocación de la construcción o edificación correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución.

Intervención del mercado de suelo andaluz

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Entiende el legislador estatal de mi país que los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio separado[1]. En la misma línea se pronuncia el legislador andaluz, en el sentido que la comunidad autónoma o los municipios[2] deben constituir y ejercer la titularidad del Patrimonio Autonómico de Suelo y los Patrimonios Municipales de Suelo, respectivamente para crear reservas de suelo para actuaciones públicas; facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística; conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, con la finalidad de incidir eficazmente en la formación de los precios; y garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de viviendas protegidas (LISTA)[3]. El patrimonio público de suelo integra un patrimonio independiente separado a todos los efectos del restante patrimonio de la Administración Pública (AP) titular[4]. Integran los patrimonios públicos de suelo andaluz[5] los terrenos y las construcciones adquiridos por la Administración titular en virtud de cualquier título con el fin de su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley[6]; los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la participación de la AP en el aprovechamiento urbanístico por ministerio de la ley o en virtud de convenio urbanístico; los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitución de tales cesiones por pagos en metálico, en los supuestos previstos en la LISTA.

También, los ingresos obtenidos en virtud de las sanciones urbanísticas, una vez descontado el importe destinado a garantizar el coste de la actividad administrativa de inspección y disciplina territorial y urbanística; los ingresos obtenidos en virtud de la prestación compensatoria en suelo rústico, así como cualesquiera otros expresamente previstos en la LISTA; los recursos derivados de su gestión y los bienes adquiridos con la aplicación de tales recursos y los ingresos procedentes de la concesión o autorización sobre los bienes dotacionales, arrendamiento o intereses bancarios y los bienes permutados incluidos dentro del patrimonio público de suelo o el producto de su enajenación. Las Administraciones Públicas (AAPP) y demás entidades públicas, así como los particulares, pueden constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio público de suelo correspondiente, con destino a cualquiera de los usos permitidos por la ordenación urbanística, cuyo derecho corresponderá al superficiario. En cuanto a su régimen jurídico, se está a lo dispuesto en la legislación estatal. El procedimiento de constitución del derecho de superficie sobre suelos pertenecientes a los patrimonios públicos de suelo se rige por lo dispuesto en la legislación para la disposición del patrimonio público de suelo en los diversos supuestos. En caso de constituirse tal derecho sobre el resto de bienes propiedad de las AAPP y demás entidades públicas, su constitución y ejercicio de este derecho se rige por la normativa que le resulte de aplicación[7].

Para garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de ordenación territorial o urbanística, incrementar los patrimonios públicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquel, el legislador andaluz entiende que los municipios y la Administración de la Comunidad Autónoma pueden delimitar, en cualquier clase de suelo, áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administración actuante. Al delimitarse estas áreas debe establecerse, en su caso, si las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos son solo los terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares, o se incluyen también las de los terrenos con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable[8]. Si el ámbito delimitado hubiese sido declarado o se declarase, en todo o en parte, como área de gestión integrada, en el correspondiente acuerdo puede establecerse que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto abarque incluso a las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte en conjunto, como fraccionadamente, en régimen o no de división horizontal. También, pueden delimitarse áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo rústico, con el objeto de regular o controlar procesos de parcelación o formación de nuevos núcleos de población.

Asimismo, con la finalidad de garantizar el cumplimiento efectivo de los límites sobre precios máximos de venta de las viviendas protegidas que impongan dicha limitación, se pueden delimitar áreas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto las segundas y ulteriores transmisiones onerosas y de cualquier otro derecho real de uso y disfrute que recaiga sobre las mismas que se regirán por la normativa reguladora de viviendas protegidas. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de diez años a contar desde el acuerdo de aprobación, salvo que al delimitarse el área se hubiese fijado otro menor. A efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, los propietarios de bienes incluidos en una de las áreas deben notificar a la AP actuante la decisión de enajenarlos, con el contenido e información a desarrollar reglamentariamente, con una antelación mínima de sesenta días. Los efectos de esta notificación caducan a los cuatro meses siguientes a la misma sin que se efectúe dicha transmisión. La transmisión realizada transcurrido ese plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto. El derecho de retracto puede ejercitarse cuando no se hubiese hecho la notificación para ejercer el derecho de tanteo, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos, la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo o el precio efectivo de la transmisión resultara inferior o menos onerosas las restantes condiciones de la misma. El derecho de retracto debe ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá notificar en todo caso a la Administración actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada[9]. Fuente de la información: legislación referenciada.

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[1] Art. 51 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU). Publicado en BOE núm. 261, de 31/10/2015.

[2] Por sí o mediante organismos y entidades de Derecho Público.

[3] Art. 127 Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021. Entrada en vigor: 23/12/2021.

[4] Los bienes y recursos que deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo estarán sometidos al régimen que para ellos dispone este capítulo, con independencia de que la Administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.

[5] Art. 128 LISTA.

[6] Dicha incorporación podrá ser limitada temporalmente o quedar sujeta a condiciones concretas.

[7] Art. 131 LISTA.

[8] Art. 132 LISTA.

[9] El acuerdo de aprobación de áreas de tanteo y retracto, junto con la delimitación georreferenciada de su ámbito espacial cuando no coincida con términos municipales completos, debe ser remitido al Registro de la Propiedad para su incorporación y constancia, En la aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, no pudiéndose inscribir las transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones si no se hubiera acreditado la práctica de las notificaciones contempladas en los apartados anteriores en los términos establecidos en la legislación hipotecaria.

La ordenación urbanística andaluza

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En relación con la ordenación urbanística en mi país, entiende el legislador[1] que son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste[2]. El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística debe estar motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve. Asimismo, la legislación sobre la ordenación territorial y urbanística garantiza la dirección y el control por las Administraciones Públicas (AAPP) competentes del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados; la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos[3]; el derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos, así como la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo debe fomentar la participación privada. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación de éste, conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento[4], comprendiendo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas[5].

La clasificación, categoría y las restantes determinaciones de ordenación territorial y urbanística del suelo de mi comunidad autónoma (Andalucía) vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones y equipamientos a los correspondientes destinos y usos, y definen su función social, delimitando el contenido del derecho de propiedad[6]. En su calidad de AAPP de carácter territorial, y dentro de la esfera de sus competencias, corresponde en todo caso a los municipios, las provincias y las islas la potestad de programación o planificación[7]. La ordenación urbanística es una función pública que comprende la planificación y organización de la ocupación y utilización del suelo, así como de la transformación de éste mediante la urbanización y edificación y sus consecuencias para el entorno[8]. Establece el legislador[9] que las AAPP con competencias en la ordenación territorial y urbanística[10], pueden suscribir con cualesquiera personas, públicas o privadas[11], convenios al objeto de colaborar y desarrollar de manera más eficaz la actividad territorial y urbanística. En función de su objeto, los convenios pueden ser urbanísticos de planeamiento para la preparación o iniciación de los instrumentos de ordenación y acuerdos para la más eficaz tramitación de los mismos; urbanísticos de ejecución para establecer los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la celebración del convenio; de actuaciones territoriales para la formulación, así como para establecer los términos y condiciones de la gestión y la ejecución, de las actuaciones propuestas en los instrumentos de ordenación territorial y de las declaraciones de interés autonómico.

Con el fin de procurar un desarrollo urbano y territorial sostenible, la ordenación urbanística promueve una ocupación racional y eficiente del suelo y, a tal fin, los instrumentos de ordenación urbanística general y los Planes de Ordenación Urbana establecen directrices y estrategias que eviten la dispersión urbana, revitalicen la ciudad existente y su complejidad funcional, y favorezcan la economía circular. Para ello fomentan la consolidación de los núcleos urbanos existentes y la diversidad de usos mediante actuaciones de mejora, rehabilitación, regeneración y renovación urbanas[12]. La ordenación urbanística, en relación con las dotaciones del municipio, tanto públicas –sistemas generales o locales– como privadas, debe dotar a la ciudad de espacios libres y zonas verdes en proporción suficiente para atender las necesidades de esparcimiento de la población y para contribuir a mitigar los efectos del cambio climático. En su ordenación se procura la conexión en red de estos espacios, la utilización de arbolado y superficies permeables y la integración de los elementos naturales y patrimoniales preexistentes; de resolver los problemas de movilidad mejorando la red viaria, ciclista y peatonal y fomentando los medios de transporte colectivo y el acceso a las dotaciones a través de los mismos, priorizando la utilización del espacio público urbano por el peatón frente a los vehículos motorizados y la conexión de éste con el entorno rural, garantizando las condiciones de accesibilidad universal;

También, incluyendo los equipamientos comunitarios en proporción suficiente a la demanda de la ciudadanía o completar los existentes, priorizando su acercamiento a las necesidades cotidianas de la población para favorecer la ciudad de proximidad y estableciendo redes eficientes de infraestructuras y servicios técnicos y, en especial, las de abastecimiento de agua, saneamiento y depuración, telecomunicaciones, así como las energéticas, fomentando las energías renovables y contribuyendo a la lucha contra el cambio climático. Igualmente, cuando deban formar parte de actuaciones de nueva urbanización cuyo uso predominante sea el residencial, en esos suelos se incluye los suelos que el instrumento de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda. Los criterios y directrices que establezca el Plan General de Ordenación Municipal deben garantizar, en todo caso, una adecuada equidistribución de cargas y beneficios entre las diferentes actuaciones de nueva urbanización que se prevean o se posibilite delimitar.

Respecto a estándares y reservas dotacionales, los instrumentos que establezcan la ordenación urbanística detallada respetan los criterios que establezcan los instrumentos de ordenación general[13], propiciando una aplicación flexible de usos y destinando como mínimo un diez por ciento de la superficie total de cada ámbito para zonas verdes, pudiéndose modular reglamentariamente en función de las características del municipio, cuando se cuente con una alternativa equivalente que haga innecesaria la reserva o cuando dicha reserva no sea suficiente para garantizar la mitigación de los efectos del cambio climático o el adecuado esparcimiento de la ciudadanía. En los ámbitos de las actuaciones de nueva urbanización, se reserva, como mínimo, el treinta por ciento de la edificabilidad residencial para su destino a vivienda protegida. En las actuaciones de reforma interior, dicha reserva debe ser como mínimo del diez por ciento de la nueva edificabilidad residencial. El Plan General de Ordenación Municipal, el Plan Básico de Ordenación Municipal, el Plan de Ordenación de Territorio de Andalucía o el Plan de Ordenación del Territorio de ámbito subregional pueden prever una redistribución de dichos porcentajes en sus respectivos ámbitos de ordenación, pudiendo establecerse excepcionalmente una reserva inferior o eximirla para determinados municipios, siempre que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

Asimismo, se puede eximir total o parcialmente de esta obligación a actuaciones concretas que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptas para la construcción de este tipo de viviendas, siempre y cuando se garantice la reserva en el ámbito de ordenación correspondiente[14]. Los instrumentos de ordenación urbanística pueden destinar el subsuelo de las dotaciones públicas de los municipios a usos lucrativos privados, aparcamientos u otro tipo de dotaciones privadas siempre que se acredite un mejor funcionamiento en términos sociales y económicos de las dotaciones públicas del municipio y se garantice la protección del bien de dominio público en su integridad, así como la correcta funcionalidad y mantenimiento del uso o servicio público implantado en la superficie. A tal fin, pueden utilizarse, en su caso, fórmulas de colaboración público-privadas, pudiendo además desafectarse el subsuelo de conformidad con lo previsto en la normativa patrimonial que resulte de aplicación, siendo inscribibles las fincas resultantes en el Registro de la Propiedad en los términos previstos en la legislación hipotecaria. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes en relación con la igualdad, el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente y los derechos y deberes de la ciudadanía, las AAPP, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deben destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa[15].

Esta reserva es determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprendiendo, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. No obstante, dicha legislación puede también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social. La ordenación urbanística es una función pública que comprende la planificación y organización de la ocupación y utilización del suelo, así como de la transformación de éste mediante la urbanización y edificación y sus consecuencias para el entorno. Las determinaciones de la ordenación urbanística se estructuran en dos niveles: ordenación urbanística general y ordenación urbanística detallada. Esta ordenación urbanística se lleva a cabo mediante los siguientes instrumentos de ordenación urbanística general, detallada y complementarios. Los Instrumentos de ordenación urbanística general son el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), el Plan de Ordenación Intermunicipal (POI) y el Plan Básico de Ordenación Municipal (PBOM).

Los instrumentos de ordenación urbanística detallada son los Planes de Ordenación Urbana (POU), los Planes Parciales de Ordenación (PPO), los Planes de Reforma Interior PRI), los Estudios de Ordenación (EO) y los Planes Especiales (PE). En cuanto a los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística, se encuentran los Estudios de Detalle, los Catálogos, las Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización y las Normas Director para la Ordenación Urbanística. En el marco de la ordenación territorial, el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM)[16] es el marco para coordinar las políticas sectoriales sobre su ámbito de conformidad con lo dispuesto en la ordenación territorial, teniendo por objeto establecer el modelo general de ordenación del municipio, que comprende la clasificación del suelo con la delimitación del suelo urbano y del suelo rústico; la delimitación y la normativa general de las categorías de suelo rústico, así como, en su caso, de los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado; el esquema de los elementos estructurantes y del futuro desarrollo urbano, que comprende, entre otros, los sistemas generales de espacios libres y zonas verdes, de movilidad y de equipamientos comunitarios, así como las redes de infraestructuras y servicios conforme a los estándares que se establezcan reglamentariamente; la delimitación de los bienes y espacios que deban contar con una singular protección por su valor histórico, cultural, urbanístico o arquitectónico; los criterios y directrices para los nuevos desarrollos de las actuaciones de nueva urbanización en el suelo rústico.

Además, debe establecer el resto de normativa de las categorías de suelo rústico, así como, en su caso, de los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado; en su caso, la propuesta de delimitación de la actuación o actuaciones de transformación de nueva urbanización que se estimen convenientes o necesarias debiendo remitir su ordenación detallada al correspondiente Plan Parcial de Ordenación. Las determinaciones relativas a las categorías, la regulación de usos, condiciones de edificación, medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos y protecciones del suelo rústico del Plan General de Ordenación Municipal, así como otras expresamente recogidas en el mismo, tendrán carácter de Norma en el suelo rústico, que deberán ser complementadas con Directrices para la delimitación de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización que no estén previstas en el instrumento de ordenación, así como para la ordenación detallada de las ya delimitadas. Para el suelo urbano y para las actuaciones de transformación urbanística en esta clase de suelo, salvo que el Plan disponga otra cosa, tendrán carácter de Directriz. El Plan de Ordenación Intermunicipal (POI)[17] tiene por objeto establecer la ordenación de áreas concretas, integradas por terrenos situados en dos o más términos municipales colindantes, que deban ser objeto de una actuación urbanística conjunta. En todo caso, se limitará a lo estrictamente indispensable para este fin, procurando la mínima incidencia sobre la ordenación establecida en los municipios correspondientes. Su contenido comprende las determinaciones propias de los PGOM que sean adecuadas para el cumplimiento de su objeto específico.

Salvo que el instrumento de ordenación territorial disponga lo contrario, en los municipios que tengan una población inferior a 10.000 habitantes, siempre que no sean litorales o formen parte de la aglomeración urbana de un centro regional, el PGOM y el POU pueden ser sustituidos por un Plan Básico de Ordenación Municipal (PBOM)[18], que contiene las determinaciones de la ordenación urbanística general relativas a la clasificación del suelo con la delimitación del suelo urbano y del suelo rústico; la delimitación y la normativa general de las categorías de suelo rústico, así como, en su caso, de los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado; la delimitación de los bienes y espacios que deban contar con una singular protección por su valor histórico, cultural, urbanístico o arquitectónico; y la propuesta de delimitación de la actuación o actuaciones de transformación de nueva urbanización que se estimen convenientes o necesarias debiendo remitir su ordenación detallada al correspondiente Plan Parcial de Ordenación. También, la delimitación del sistema general de espacios libres, y la ordenación urbanística detallada del suelo urbano. El alcance de estas determinaciones puede ser modulado reglamentariamente en función de características singulares del municipio.

Los Planes de Ordenación Urbana (POU) tienen por objeto establecer la ordenación detallada del suelo urbano, mediante todas o algunas de las siguientes determinaciones, que no pueden contradecir las de los PGOM: a) La división de su ámbito en diferentes zonas, en función de sus usos globales y pormenorizados. b) La distinción, dentro de cada zona, de los terrenos que deben destinarse a sistemas generales y locales, con cumplimiento de los criterios que se establezcan reglamentariamente. c) Las alineaciones y rasantes de la red viaria, salvo los terrenos en los que se prevean actuaciones urbanísticas o de transformación urbanística. d) La normativa de edificación y urbanización, en su caso. e) Las directrices para la intervención en la ciudad existente. f) En su caso, la delimitación de las actuaciones urbanísticas y de transformación urbanística que se estimen convenientes o necesarias. g) La delimitación de los bienes y espacios que deban contar con una protección por su valor histórico, cultural, urbanístico o arquitectónico, estableciendo las determinaciones precisas para su conservación, protección y mejora, o remitiendo las mismas a un Plan Especial o Catálogo[19]. Todo el suelo urbano debe ser ordenado, excepto los ámbitos de transformación urbanística que se remitan a un instrumento posterior. Al establecer la ordenación urbanística detallada podrán realizarse meros ajustes en la clasificación del suelo, siempre que estos no afecten a parcelas completas. En cada municipio se podrá definir un POU para todo el suelo urbano o varios que ordenen las diferentes zonas en que se pueda dividir el suelo urbano, esté aprobado o no el PGOM. Fuente de la información: LISTA.

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[1] Art. 4 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU). Publicado en BOE núm. 261, de 31/10/2015.

[2] Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

[3] En los términos previstos por esta ley y las demás que sean de aplicación.

[4] De acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.

[5] Art. 12 TRLSyRU.

[6] Art. 15 Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, «BOE» núm. 303, de 20/12/2021.

[7] Art. 4 Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL). Publicado en BOE núm. 80, de 03/04/1985.

[8] Art. 60 LISTA.

[9] Art. 9 LISTA.

[10] En el marco de lo previsto en la legislación de régimen jurídico del sector público.

[11] Sean o no titulares del derecho de propiedad o de cualesquiera otros derechos reales sobre los terrenos afectados

[12] Art. 61 LISTA.

[13] De conformidad con lo que se disponga reglamentariamente.

[14] Para este supuesto, reglamentariamente, se establecen los casos en que pueda sustituirse por mayores cesiones de suelo al Ayuntamiento.

[15] Art. 20 TRLSyRU

[16] Art. 63 LISTA.

[17] Art. 64 LISTA.

[18] Art. 65 LISTA.

[19] Art. 66 LISTA.

Suelo rústico y urbano

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

El Real Decreto Legislativo 7/2015[1] recoge el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en mi país (TRLSyRU), que regula para todo el territorio estatal, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo; un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Asimismo, establece esta ley las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia[2]. A nivel andaluz se encuentra la LISTA[3]. La clasificación, categoría y las restantes determinaciones de ordenación territorial y urbanística del suelo vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones y equipamientos a los correspondientes destinos y usos, y definen su función social, delimitando el contenido del derecho de propiedad. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no se integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos en esta Ley, de conformidad con la normativa básica estatal[4]. 

El uso urbanístico del subsuelo en Andalucía se acomoda a las previsiones de los instrumentos de ordenación y a las leyes aplicables, con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público y la implantación de infraestructuras y servicios técnicos, así como a la preservación del patrimonio arqueológico, quedando en todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del interés público. El contenido urbanístico de la propiedad del suelo está integrado por el derecho de disposición, uso, disfrute y explotación sostenible, conforme a la clasificación y el destino que tenga en cada momento, de conformidad con la legislación que le sea aplicable y, en particular, con la ordenación territorial y urbanística. Las facultades de la propiedad del suelo alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación que se regulan en la LISTA, y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público. De igual modo, forman parte del contenido urbanístico de la propiedad del suelo el derecho a participar y, en su caso, a promover las actuaciones de transformación urbanística, en la forma establecida en la LISTA[5]. Forman parte del contenido urbanístico de la propiedad del suelo la conservación y el mantenimiento del suelo y, en su caso, su masa vegetal, así como cuantos valores en él concurran, en las condiciones requeridas por la ordenación territorial y urbanística y la legislación específica que le sea de aplicación; el destino de los terrenos, construcciones y edificaciones al uso previsto por la ordenación territorial y urbanística y cumplir con el deber legal de conservación en los términos establecidos en la LISTA; la solicitud y obtención de las autorizaciones administrativas preceptivas o, en su caso, formular la declaración responsable o comunicación que sean exigibles, con carácter previo a cualquier acto o uso del suelo; la realización de las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación[6].  

A efectos de la LISTA, el suelo se clasifica en urbano y rústico[7]. Entiende el legislador andaluz por suelo urbano[8] los terrenos que, estando integrados en la malla urbana constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumplan alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento en que se produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a la LISTA y a sus normas de desarrollo. b) Estar transformados urbanísticamente por contar con acceso rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica. c) Estar ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística general establezca. También, forman parte del suelo urbano los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural que sirven de soporte a un asentamiento de población singularizado, identificable y diferenciado, siempre que cuenten con acceso rodado y con las infraestructuras y servicios básicos que se determinen reglamentariamente. Tienen la condición de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de las infraestructuras y servicios que determine la ordenación urbanística y, como mínimo, acceso por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento de ordenación establezca lo contrario; alumbrado público en la vía a que dé frente la parcela, salvo que se encuentren en espacios privados; servicio urbano de suministro de agua potable, evacuación de aguas residuales y energía eléctrica con capacidad suficiente para el uso previsto. La condición de solar se extingue por la inadecuación sobrevenida de su urbanización y por su integración en actuaciones de transformación urbanística.

El contenido urbanístico de la propiedad en suelo urbano comprende[9] la materialización, mediante la edificación y una vez el suelo tenga la condición de solar, del aprovechamiento que corresponda a los terrenos; el destino de las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la Administración, de acuerdo a lo establecido en el instrumento de ordenación y en la legislación sectorial de aplicación, desarrollando en ellas las actividades previstas, la participación y, en su caso, promoción de las actuaciones de transformación urbanística en esta clase de suelo. Forman parte del contenido urbanístico de la propiedad en suelo urbano la ejecución, en su caso, la urbanización complementaria a la edificación necesaria para que los terrenos alcancen o recuperen la condición de solar; la realización de la edificación en las condiciones y plazos fijados por la ordenación urbanística, una vez que el suelo tenga la condición de solar; la conservación de la edificación para que mantenga las condiciones requeridas para su ocupación y, en su caso, rehabilitarla para que las adquiera; la participación o solicitud de la expropiación en las actuaciones de transformación urbanística que se promuevan por iniciativa pública y la contribución en la ejecución urbanística en el régimen de distribución de beneficios y cargas cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, de conformidad con lo dispuesto en la normativa básica estatal. En Andalucía Integran el suelo rústico[10] los terrenos que se deban incluir en alguna o algunas de las siguientes categorías: a) Suelo rústico especialmente protegido por legislación sectorial. Este suelo incluye los terrenos que tengan establecido en la legislación reguladora de los dominios públicos, de protección del medio ambiente, de la naturaleza o del patrimonio histórico, u otras análogas, y previa aprobación de los actos o disposiciones necesarios para su delimitación o identificación cuando así se contemple en dicha legislación, un régimen jurídico sobre los usos del suelo que demande para su integridad y efectividad su clasificación como suelo rústico.

b) Suelo rústico preservado por la existencia acreditada de procesos naturales o actividades antrópicas susceptibles de generar riesgos, lo que hace incompatible su transformación mediante la urbanización mientras subsistan dichos procesos o actividades. c) Suelo rústico preservado por la ordenación territorial o urbanística, que incluye los terrenos cuya transformación mediante la urbanización se considere, por los instrumentos de ordenación territorial o urbanística, incompatible con la consecución de los fines y objetivos establecidos en dichos instrumentos por razones de sostenibilidad, protección de los recursos culturales, racionalidad y viabilidad, o por los valores en ellos concurrentes: ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, y aquellos que deban ser reservados para usos de interés general, atendiendo a las características y condiciones del municipio. d) Suelo rústico común, que incluye el resto del suelo rústico del término municipal. Se identifican como hábitat rural diseminado existente los terrenos que constituyen el ámbito territorial sobre el que se ubica un conjunto de edificaciones sin estructura urbana y ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y del medio rural, que poseen características propias que deben preservarse y que pueden demandar algunas infraestructuras, dotaciones o servicios comunes para cuya ejecución no se precise una actuación urbanizadora. El contenido urbanístico de la propiedad en suelo rústico en Andalucía comprende[11] los derechos de disposición, uso, disfrute y explotación de los terrenos, lo que incluye los actos precisos para el desarrollo de los usos ordinarios que, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, no se encuentren prohibidos por la ordenación territorial y urbanística, quedando sujetos a las limitaciones y requisitos impuestos por la legislación y planificación aplicables por razón de la materia; y de los usos extraordinarios que, de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, pudieran autorizarse en esta clase de suelo. También, comprende el derecho a participar en las actuaciones de transformación urbanística en los términos establecidos en esta Ley, sus normas de desarrollo, así como en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

En los suelos rústicos andaluces especialmente protegidos y en los suelos rústicos preservados, los derechos reconocidos quedan sometidos a la defensa y mantenimiento de los valores, fines y objetivos que motivaron su protección o preservación conforme al régimen que se establezca en la legislación y ordenación sectorial, territorial y urbanística correspondiente. Las determinaciones de los Planes de Ordenación de Recursos Naturales prevalecen sobre el resto de los instrumentos de ordenación conforme a la legislación básica estatal. Asimismo, el contenido urbanístico de la propiedad en suelo rústico la conservación del suelo, en los términos legalmente establecidos, debiendo dedicarlo a los usos ordinarios de esta clase de suelo o, en su caso, a los usos extraordinarios que pudieran autorizarse, contribuyendo al mantenimiento de las condiciones ambientales y paisajísticas del territorio y a la conservación de las edificaciones existentes conforme a su régimen jurídico, para evitar riesgos y daños o perjuicios a terceras personas o al interés general; la solicitud de licencias, presentación de las declaraciones responsables o comunicaciones previas y, en su caso, las autorizaciones previas, tanto para los usos ordinarios como para los usos extraordinarios, así como para todo acto de segregación o división, de conformidad con lo establecido en la LISTA y en la correspondiente legislación sectorial, y cumplir con el régimen correspondiente a dichas autorizaciones. También, comprende las actuaciones de transformación urbanística en suelo rústico común, cuando sean procedentes, de conformidad con lo establecido en la LISTA y en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística; satisfacción por parte del propietario, cuando el suelo rural no esté sometido al régimen de una actuación de urbanización, de las prestaciones patrimoniales establecidas en la LISTA para legitimar los usos privados extraordinarios, así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo. Cuando el suelo rústico común se incluya en una actuación de transformación urbanística, el propietario debe asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos establecidos en LA lista y en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Fuente de la información: TRLSyRU y LISTA.

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[1] Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. BOE núm. 261, de 31/10/2015. Entrada en vigor: 31/10/2015.

[2] Art. 1 TRLSyRU

[3] Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021. Entrada en vigor: 23/12/2021

[4] Art. 15 LISTA.

[5] Art. 16 LISTA.

[6] Art. 17 LISTA.

[7] Art. 12 LISTA.

[8] Art. 13 LISTA.

[9] Art. 18 LISTA.

[10] Art. 14 LISTA.

[11] Art. 19 LISTA.

Instrumentos andaluces ordenación territorial

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El legislador andaluz ordena el territorio a través del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional (POTS) y los Proyectos de Actuación Autonómicos (PAA), cuando desarrollan actuaciones no previstas en el planeamiento territorial vigente que, de conformidad con lo previsto la LISTA[1], sean declaradas de interés autonómico, concretando la naturaleza y efectos de sus determinaciones[2]. Estos instrumentos de ordenación del territorio se someten a evaluación ambiental estratégica, de acuerdo con lo previsto en la legislación ambiental. La documentación de los planes de ordenación del territorio debe ser la necesaria para desarrollar y justificar adecuadamente sus contenidos específicos, conforme a lo que reglamentariamente se establezca. En caso de discrepancias entre los distintos documentos de los instrumentos de ordenación territorial, la prevalencia entre ellos es la siguiente: Normativa, Cartografía de Ordenación y Memoria Económica. La Memoria de Ordenación constituye el documento de referencia para la interpretación del contenido del instrumento de ordenación territorial. El POTA tiene por objeto establecer los elementos básicos para la organización y estructura del territorio de la Comunidad Autónoma, siendo el marco de referencia territorial para los demás planes e instrumentos regulados en la LISTA y para las Actuaciones con Incidencia en la Ordenación del Territorio (PIOT), así como para la acción pública en general. Su finalidad es el equilibrio y la cohesión social y económica del territorio, y la mejora de la competitividad para el desarrollo económico y de la calidad de vida de los ciudadanos, integrando el sistema de transportes y la movilidad en el territorio. También, se encarga de la utilización racional de los recursos naturales y la consecución de un territorio más resiliente y menos vulnerable ante el cambio climático y de la integración coordinada de las políticas de desarrollo territorial de la Unión Europea y del Estado, y la puesta de manifiesto de las determinaciones que deban ser referentes para dichas políticas[3].

Otros propósitos del POTA son propiciar la coordinación y cooperación con las regiones del entorno geopolítico próximo y con las pertenecientes a los mismos organismos de ámbito europeo y el establecimiento del marco para la cooperación interadministrativa de la Administración Autonómica con el resto de Administraciones Públicas en materia territorial y urbanística, y de estas entre sí, así como con las entidades representativas de los intereses sociales, económicos y sectoriales, para diseñar políticas de carácter sectorial dirigidas al interés general de los ciudadanos. El POTA se coordina con el Plan Andaluz de Acción por el Clima en relación con aquellos aspectos que tengan incidencia en materia de cambio climático. El POTA contiene el diagnóstico de las oportunidades y problemas territoriales, los objetivos específicos a alcanzar y la definición de las propuestas de actuación durante el periodo de vigencia del plan; el esquema de articulación territorial, integrado por el sistema de ciudades, sus funciones urbanas y sus áreas de influencia, los principales ejes de comunicación del territorio, los criterios para la mejora de la accesibilidad y las infraestructuras básicas del sistema de transportes, hidráulicas, de las telecomunicaciones, de la energía y otras análogas; los criterios territoriales básicos para la delimitación y selección de áreas de ordenación territorial, ambiental, económica y sectorial, y su integración en el sistema de transportes, para la ordenación del espacio litoral, para la localización de los espacios libres, equipamientos y servicios e infraestructuras de ámbito o carácter supralocal y para la localización de viviendas protegidas y para la gestión sostenible del agua y de los demás recursos naturales, así como para la preservación y puesta en valor del patrimonio cultural, natural, paisajístico y arquitectónico; la identificación, en su caso, de actuaciones concretas territoriales con relevancia estratégica; la indicación de las zonas afectadas por procesos naturales o actividades antrópicas susceptibles de generar riesgos catastróficos y la definición de las determinaciones territoriales de actuación a contemplar para su prevención, incluidas las necesarias para contribuir a la mitigación de los efectos del cambio climático y la adaptación del territorio a las nuevas condiciones derivadas del mismo[4].

Otro contenido relevante son los criterios territoriales básicos dirigidos a evitar la formación de nuevos asentamientos en suelo rústico, de conformidad con lo que reglamentariamente se establezca; la indicación de las áreas o sectores que deban ser objeto de Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional o de Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio (PIOT), así como los programas coordinados destinados a desarrollar las estrategias y directrices territoriales del Plan; las determinaciones de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional y de los PIOT que deban ser objeto de aplicación directa y aquellas que han de ser objeto de adaptación estableciendo un plazo para ello, transcurrido el cual serán de aplicación directa para la Administración y los ciudadanos sus determinaciones, según la naturaleza de las mismas; la concreción de aquellas determinaciones del plan cuya alteración precisará su revisión; la estimación económica de las acciones comprendidas en el plan y sus prioridades de ejecución; las previsiones para el desarrollo y ejecución del plan y los criterios de periodicidad y contenido necesario para la elaboración de memorias de gestión en las que se evalúe el grado de cumplimiento de las determinaciones del plan y sus efectos[5]. Corresponde al Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, acordar la formulación del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía. El POTA se desarrolla a través los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional (POTS) y las actividades de planificación de la Junta de Andalucía que, en aplicación de la LISTA, tienen la consideración de PIOT.

Los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional (POTS) establecen los elementos básicos para la organización y estructura del territorio en su ámbito, con los objetivos de propiciar en su ámbito la utilización adecuada, racional y equilibrada del territorio y de sus recursos naturales, tanto por parte de las Administraciones Públicas y entidades públicas, como por los agentes privados; y constituir el marco de referencia territorial para la formulación, desarrollo y coordinación de las políticas, planes, programas y proyectos de las Administraciones Públicas y entidades públicas, así como para el desarrollo de las actividades de los particulares con incidencia en el territorio. El ámbito de estos planes abarca necesariamente el conjunto de términos municipales, completos y contiguos, que por sus características físicas, funcionales y socioeconómicas conformen un área coherente de ordenación territorial. Su delimitación se lleva a cabo atendiendo a las determinaciones establecidas en el POTA[6]. Los documentos que deben incorporar los POTS son la memoria informativa[7], la memoria de ordenación[8], memoria económica[9], normativa[10] y documentación gráfica[11]. Los POTS deben contener los objetivos territoriales a alcanzar y las propuestas a desarrollar durante la vigencia del plan; la definición de la estructura funcional básica del territorio objeto de ordenación, con indicación del sistema de infraestructuras básicas, el sistema de asentamientos y los equipamientos y servicios de carácter supralocal necesarios para el desarrollo de los objetivos propuestos y que permitan la interconexión urbano-rural en el ámbito.

En relación con la compatibilidad de usos en el territorio deben recoger los objetivos y directrices para la preservación, ordenación y gestión del paisaje del ámbito; las determinaciones para la preservación del suelo rústico atendiendo a los valores naturales, productivos y paisajísticos, del patrimonio histórico, así como a otros recursos de interés presentes en el ámbito del plan; la delimitación de las zonas afectadas por procesos naturales o actividades antrópicas susceptibles de generar riesgos de cualquier tipo, estableciendo directrices y normas de aplicación en las mismas, incluidas las necesarias para contribuir a la mitigación de los efectos del cambio climático y la adaptación del territorio a las nuevas condiciones derivadas del mismo; indicación de las afecciones sectoriales delimitadas por la Administración competente según la materia, así como el inventario de los dominios públicos y sus servidumbres e identificación de actividades con incidencia en la ordenación del territorio existentes y delimitación de zonas preferentes para su implantación. En relación con el sistema de asentamientos deben definir los elementos integrantes del sistema de asentamientos, así como la caracterización de los municipios a los efectos de determinar el instrumento de ordenación urbanística general exigible en el marco de lo establecido en la LISTA; determinaciones para el desarrollo y crecimiento de los núcleos urbanos; previsión y directrices de localización e implantación de equipamientos y servicios de carácter supralocal, así como de viviendas protegidas, así como de localización y desarrollo de áreas estratégicas para el sistema económico y productivo del ámbito y para evitar la formación de nuevos asentamientos en suelo rústico, de conformidad con lo que reglamentariamente se establezca.

Respeto al sistema de infraestructuras básicas, deben contener un esquema del sistema de comunicaciones y transportes, y previsiones y criterios para la mejora de la movilidad sostenible del ámbito; previsiones y directrices para la localización e implantación de las infraestructuras del ciclo integral del agua, tratamiento y eliminación de residuos, de telecomunicación, energéticas y otras análogas; determinaciones de los PIOT y de los planes urbanísticos vigentes en su ámbito que deban ser objeto de adaptación, justificando las alteraciones propuestas para ellos; concreción de aquellas determinaciones del plan cuya alteración precisará su revisión; La estimación económica de las acciones comprendidas en el Plan y sus prioridades de ejecución. El sistema de infraestructuras básicas también debe abarcar las previsiones para el desarrollo y ejecución, determinando los instrumentos de ordenación y gestión territorial para el desarrollo de las actuaciones propuestas, así como los mecanismos necesarios de compensación, en su caso; los criterios de periodicidad y contenido necesario para la elaboración de memorias de gestión en las que se evalúe y analice el grado de cumplimiento de las determinaciones del plan y de sus efectos. Para ello se definirá un sistema de indicadores objetivos de gestión, sostenibilidad y resultado para conocer la evaluación y efectuar el informe de seguimiento del plan y los demás aspectos que el Consejo de Gobierno considere necesario incluir para la consecución de los objetivos del plan. Corresponde al Consejo de Gobierno acordar la formulación de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo de oficio o a instancia de las Corporaciones Locales[12]. Con carácter previo a elevar su propuesta, la persona titular de la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio dará audiencia a las Corporaciones Locales incluidas en el ámbito del plan. El acuerdo de formulación establecerá el ámbito, los objetivos generales que habrán de orientar su redacción, la composición y funciones de la comisión de redacción y el procedimiento y plazo para su elaboración. En la comisión de redacción participará una representación de los municipios afectados[13]. Redactado el plan, se someterá a información pública y audiencia a las Administraciones Públicas y entidades públicas afectadas por razón de su competencia, por un plazo no inferior a dos meses y se solicitarán los informes preceptivos[14].

Las actuaciones propuestas por los planes de ordenación del territorio y, en su caso, incluidas en programas coordinados[15] pueden desarrollarse a través de declaración de Interés Autonómico y, en su caso, Proyectos de Actuación Autonómicos; instrumentos de ordenación urbanística; planes especiales de iniciativa autonómica y proyectos de obras y urbanización. La incorporación a los instrumentos de ordenación urbanística de las actuaciones que requieran desarrollo urbanístico se llevan a cabo mediante al procedimiento de propuesta de delimitación de actuaciones de transformación urbanística[16] y su ordenación detallada se lleva a cabo mediante los instrumentos urbanísticos previstos a estos efectos en la LISTA. Los Planes Especiales de iniciativa autonómica pueden desarrollar directamente aquellas actuaciones de carácter público que no reúnan las condiciones específicas para ser declaradas actuaciones de interés autonómico en el marco de la declaración de interés autonómico[17]. Los Planes Especiales establecen la delimitación concreta de la actuación y la ordenación detallada del ámbito, y se ajustan a una serie de reglas para su elaboración y aprobación[18]. La ejecución de las actuaciones territoriales declaradas de interés autonómico, así como aquellas desarrolladas directamente por Planes Especiales de iniciativa autonómica, conllevan la consideración de sus respectivos ámbitos con la clasificación que proceda. Estos instrumentos de ordenación territorial pueden establecer reservas de terrenos para la ejecución de actuaciones territoriales de carácter público.

El legislador andaluz considera Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio (PIOT), los instrumentos de planificación sectorial y las estrategias sectoriales de la Junta de Andalucía que[19] tienen una repercusión directa sobre las relaciones y actividades que se desarrollan en el territorio y, por ello, su elaboración y tramitación deben llevarse a cabo de conformidad con lo establecido en la LISTA. Sin perjuicio de los contenidos específicos establecidos por la correspondiente legislación sectorial o por el acuerdo que disponga su formulación, incluyen la expresión territorial del análisis y diagnóstico del sector; la especificación de los objetivos territoriales a conseguir, de acuerdo con las necesidades sectoriales y las directrices establecidas por los planes de ordenación del territorio para la planificación sectorial; la justificación de la coherencia de sus contenidos con el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía y con las determinaciones de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional que les afecten[20]. Corresponde al Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en la materia, acordar la formulación de los PIOT y su elaboración se rige por la correspondiente legislación sectorial y por el acuerdo de formulación. A fin de garantizar desde el primer momento la correcta inserción de los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio en el marco territorial definido por los instrumentos de ordenación territorial, el órgano competente para su elaboración consulta previamente con la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, así como con las Administraciones Públicas y entidades públicas afectadas por razón de su competencia, la adecuación de las alternativas propuestas a las directrices y determinaciones establecidas por la ordenación territorial vigente.

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[1] Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021.

[2] Art. 34 LISTA.

[3] Art. 39 LISTA.

[4] Art. 40 LISTA.

[5] Para ello se definirá un sistema de indicadores objetivos de gestión, sostenibilidad y resultado para conocer la evaluación y efectuar el informe de seguimiento del plan.

[6] Art. 43 LISTA.

[7] Que contiene el análisis y diagnóstico de las oportunidades y problemas para la ordenación del territorio en el momento de la elaboración del plan, así como la información sobre los dominios públicos existentes.

[8] Que contiene la definición de los objetivos y directrices de la ordenación, las propuestas y medidas y, en su caso, las determinaciones objeto de adaptación de los planes

[9] Con la estimación de las acciones comprendidas en el plan y su orden de prioridad de ejecución.

[10] Que contiene las determinaciones de ordenación y de gestión del plan y su naturaleza, de acuerdo con lo establecido en la LISTA.

[11] Con cartografía georreferenciada de información y propuesta, para la correcta comprensión de su contenido, que incluirá la delimitación de los dominios públicos existentes con sus servidumbres y afecciones.

[12] Art. 45 LISTA.

[13] Con anterioridad a la elaboración del proyecto de plan que se someta a información pública, se elaborará un borrador del plan, que se remitirá a las Corporaciones Locales afectadas, para que en el plazo de un mes puedan formular sus observaciones, sugerencias, alternativas y propuestas, y a los organismos y empresas responsables de la prestación de los servicios públicos de energía, telecomunicaciones, agua y residuos. Asimismo, se promoverá la participación de los distintos actores interesados mediante procesos de gobernanza.

[14] El plan será aprobado por Decreto del Consejo de Gobierno, dando cuenta al Parlamento y publicándose en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía para su efectividad.

[15] Art. 46 LISTA.

[16] Art. 25 LISTA.

[17] Art. 50 LISTA.

[18] a) Las determinaciones serán las precisas para el desarrollo y ejecución de la actuación propuesta en el marco de las directrices establecidas por el instrumento de ordenación territorial y según se determine reglamentariamente. b) El contenido documental se ajustará a lo establecido en el artículo 62 y demás preceptos aplicables de esta Ley, en función del objeto y finalidad. c) La formulación, tramitación y aprobación corresponde a la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, con sujeción a las reglas y trámites establecidos en esta Ley para el resto de instrumentos de ordenación urbanística. d) La aprobación de todos los instrumentos y documentos que se precisen para la ejecución de sus determinaciones, incluidos los proyectos de urbanización que procedieren, corresponderá a la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

[19] Por razón de su contenido y alcance, y de conformidad con la legislación específica de aplicación.

[20] Art. 48 LISTA.